С 1 марта 2026 года Грузия подняла порог вида на жительство за недвижимость до $150 000 — и речь идёт не о цене в договоре, а об оценочной стоимости, подтверждённой сертифицированным оценщиком. Сумму можно набрать несколькими объектами, в заявление включаются супруг и несовершеннолетние дети, а для тех, кто готов инвестировать от $300 000, действует отдельный маршрут с пятилетним ВНЖ сразу. Для покупателя в Батуми это меняет и выбор объекта, и порядок действий после сделки. Ниже — как устроено новое правило, какая недвижимость из реального батумского каталога проходит порог, как выглядит процедура по шагам и что ВНЖ даёт на практике, а чего — нет. Только проверяемые факты, без обещаний.
Что изменилось 1 марта 2026 года
Главное изменение — порог. С 1 марта 2026 года право на ВНЖ по недвижимости даёт владение объектами суммарной оценочной стоимостью от $150 000. Ключевое слово — «оценочной»: цена в договоре купли-продажи сама по себе больше не является основанием. К заявлению прикладывается заключение сертифицированного оценщика, и именно его цифра сравнивается с порогом. На практике это означает две вещи. Первая: объект, купленный на раннем этапе строительства дешевле рынка, может пройти порог, если оценка на момент подачи выше цены покупки. Вторая, обратная: покупка «на бумаге» за $150 000 не гарантирует одобрения, если оценщик увидит меньшую стоимость. Оценку заказывает сам заявитель у аккредитованного оценщика — это отдельная услуга с отдельным сроком, и планировать её стоит заранее, а не в день подачи. Для покупателей, оформивших собственность до 1 марта 2026 года, действовали прежние условия; все сделки после этой даты рассматриваются уже по новому порогу. Иных оснований — виз, депозитов, трудовых контрактов — новое правило не касается: это отдельные категории ВНЖ со своими требованиями.
Ключевые детали: суммирование объектов, срок, семья
Три параметра нового правила определяют стратегию покупки. Первый — сумма комбинируется. Порог $150 000 можно набрать несколькими объектами: две квартиры по $80 000 оценочной стоимости работают так же, как одна за $160 000. Для Батуми, где значительная часть качественного предложения находится в диапазоне $60 000–120 000, это существенно: покупатель может собрать портфель из двух-трёх лотов в разных районах, а не искать единственный дорогой объект. Второй параметр — срок. ВНЖ по недвижимости выдаётся на один год с ежегодным продлением; продление возможно, пока недвижимость остаётся в собственности и проходит порог по оценке. Это отличает базовый маршрут от инвесторского (о нём ниже), где горизонт сразу пятилетний. Третий — семья. В заявление включаются супруг или супруга и несовершеннолетние дети: им оформляется ВНЖ на основании статуса основного заявителя, отдельной недвижимости на каждого члена семьи не требуется. Совершеннолетние дети и родители заявителя в автоматический периметр не входят — для них нужны самостоятельные основания. Все три детали стоит проверять на момент подачи: практика применения нового правила ещё формируется.
Маршрут $300 000: сразу пятилетний ВНЖ
Для покупателей с бюджетом от $300 000 существует отдельный, инвесторский маршрут: он даёт не годовой, а сразу пятилетний вид на жительство. Логика различия понятна — государство поощряет больший капитал более длинным горизонтом и избавляет инвестора от ежегодного цикла продлений с повторными оценками и подачами. Кому это подходит. Во-первых, тем, кто рассматривает Грузию как основную юрисдикцию на годы вперёд: пять лет статуса без промежуточных процедур — это предсказуемость, которую годовой ВНЖ не даёт. Во-вторых, семьям, для которых ежегодное продление на нескольких человек превращается в заметную административную нагрузку. В-третьих, покупателям премиального сегмента: в Старом Батуми при средней цене около $3 146 за квадратный метр просторная квартира сама по себе приближается к инвесторскому порогу, и разница между маршрутами сводится к выбору конкретного лота. Важно трезво считать и обратную сторону: $300 000, вложенные в один рынок, — это концентрация, и решение о ней должно опираться на цели покупателя, а не на срок ВНЖ. Для тех, кому статус нужен, а бюджет ближе к $150 000–200 000, базовый маршрут с ежегодным продлением остаётся рабочим инструментом.
Какая недвижимость в Батуми проходит порог
Соотнесём порог с реальным рынком. По данным Galt & Taggart, средняя цена первичного жилья в Батуми в первом квартале 2026 года — $1 893 за квадратный метр (+8,7% за год); в Старом Батуми — около $3 146. Это даёт простую арифметику. Один объект от $150 000 — это примерно 80 «средних» первичных метров: просторная квартира с двумя спальнями на Новом бульваре или компактный лот в старом городе, где порог берёт уже квартира около 48 метров. Комбинация из двух объектов — например, квартира у моря за $90 000–100 000 плюс студия в районе аэропорта за $50 000–60 000 — проходит порог и одновременно разносит арендный риск между районами с разной сезонностью. Три компактных лота в строящихся проектах Гонио или Чакви — третий рабочий сценарий, с поправкой на то, что для оценки и подачи собственность должна быть зарегистрирована. Напомним: считается оценочная стоимость, поэтому финальную конфигурацию имеет смысл сверять с оценщиком до сделки, а не после. В нашем каталоге проходящие порог объекты и комбинации помечены отдельно — включая текущую рекомендацию редакции; это удобная отправная точка, но не замена собственной проверки.
Процедура по шагам: от сделки до карточки ВНЖ
Порядок действий линейный, и большая его часть занимает дни, а не месяцы. Шаг первый — сделка и регистрация права собственности в Доме юстиции (NAPR). Иностранцы владеют квартирами в Грузии на праве полной собственности, ограничение касается только сельскохозяйственной земли. Стандартная регистрация занимает около четырёх рабочих дней и стоит порядка 50 лари; ускоренная, в тот же день, — около 200 лари. Покупку можно провести и удалённо, по нотариально заверенной доверенности — это легальная и распространённая практика. Шаг второй — оценка: сертифицированный оценщик готовит заключение о стоимости объекта или объектов; именно эта цифра должна быть не ниже $150 000. Шаг третий — подача заявления на ВНЖ с выпиской из реестра, заключением оценщика, документами на семью и стандартным пакетом (паспорт, фото, пошлина). Шаг четвёртый — рассмотрение и, при положительном решении, получение карточки. Практический совет один: закладывайте запас по оценке. Если объект проходит порог впритык, колебание оценочной стоимости при ежегодном продлении может создать проблему на ровном месте — комбинация с суммарной оценкой $160 000–170 000 спокойнее, чем ровно $150 000.
Что ВНЖ даёт — и чего не даёт
ВНЖ по недвижимости решает конкретную задачу: легальное долгосрочное пребывание в Грузии для владельца и его семьи без визовых циклов и подсчёта дней. Супруг и несовершеннолетние дети получают статус вместе с заявителем; карточка упрощает бытовые вопросы — от банковского обслуживания до договоров с провайдерами. Чего ВНЖ не делает автоматически — и об этом стоит сказать прямо, потому что рекламные материалы часто смешивают понятия. Во-первых, ВНЖ — это не налоговое резидентство. Налоговым резидентом Грузии человек становится по отдельным критериям (прежде всего по фактическому пребыванию), и карточка ВНЖ сама по себе этот статус не создаёт. Планирующим смену налоговой юрисдикции нужна отдельная консультация — это другой процесс с другими документами. Во-вторых, ВНЖ — не гражданство и не безвизовый доступ в третьи страны: грузинская карточка не заменяет шенгенскую визу. В-третьих, статус привязан к основанию: продажа недвижимости до истечения срока лишает базы для продления. Наконец, годовой ВНЖ требует дисциплины — продление ежегодное, с актуальной оценкой. Это рабочий, честный инструмент резидентства, если понимать его границы.
Налоговый контекст для владельца
Налоговый режим — один из содержательных аргументов в пользу Грузии, и он не требует преувеличений. Первое: налогообложение территориальное. Доходы, полученные за пределами Грузии, грузинским налогом для физических лиц не облагаются — для владельца квартиры с доходами в другой юрисдикции это означает, что сама по себе покупка не втягивает его зарубежные доходы в грузинскую налоговую базу. Второе: арендный доход от грузинской недвижимости облагается по плоской ставке 5% — при аккуратной регистрации это одна из самых низких эффективных ставок на аренду в регионе. Третье: при продаже после двух лет владения налог на прирост капитала — 0%; продажа раньше двухлетнего срока облагается, что стоит учитывать в горизонте планирования. Четвёртое: ежегодный налог на имущество для большинства иностранных владельцев фактически отсутствует или минимален (шкала до 1% привязана к грузинским доходам домохозяйства). О доходности скажем без глянца: валовая арендная доходность в Батуми сжалась с 8,8% в 2024 году до 7,1% в первом квартале 2026-го, по данным Galt & Taggart, а честная чистая цифра после управления, коммунальных платежей и сезонности — порядка 6–7%. Обещания «гарантированных» двузначных процентов к расчёту принимать не стоит.
Вопросы покупателей
Как продлевается ВНЖ Грузии по недвижимости?
ВНЖ по недвижимости выдаётся на один год и продлевается ежегодно, пока объекты остаются в собственности заявителя и их суммарная оценочная стоимость проходит порог $150 000. К продлению разумно готовить актуальное заключение оценщика — поэтому покупка с запасом над порогом надёжнее, чем впритык.
Что будет с ВНЖ, если продать квартиру?
Статус привязан к основанию. Если после продажи суммарная оценочная стоимость оставшейся недвижимости опускается ниже $150 000, база для продления исчезает. При этом продажа после двух лет владения не облагается налогом на прирост капитала — но вопрос статуса нужно решать отдельно: докупкой другого объекта или сменой основания ВНЖ.
Можно ли набрать $150 000 несколькими объектами?
Да, это прямо предусмотрено правилом: порог считается по суммарной оценочной стоимости всех объектов в собственности. Две-три квартиры в Батуми — например, лот у моря плюс студия в развивающемся районе — проходят порог так же, как один дорогой объект. Считается заключение сертифицированного оценщика, а не цены в договорах.
Включаются ли супруг и дети в ВНЖ?
Да. Супруг или супруга и несовершеннолетние дети получают ВНЖ на основании статуса основного заявителя — покупать отдельную недвижимость на каждого члена семьи не нужно. Совершеннолетние дети и родители в автоматический периметр не входят, им требуются самостоятельные основания.
Чем новые правила отличаются от старых?
Два главных отличия: порог вырос до $150 000, и считается он теперь по оценочной стоимости с обязательным заключением сертифицированного оценщика, а не по цене в договоре. Правила действуют для сделок с 1 марта 2026 года. Инвесторский маршрут от $300 000 с немедленным пятилетним ВНЖ сохранился как отдельная опция.
Даёт ли ВНЖ за недвижимость гражданство Грузии?
Не автоматически. ВНЖ — это право легального проживания; вопрос гражданства решается по отдельной процедуре натурализации после длительного непрерывного проживания в стране (по общему правилу — около десяти лет) с экзаменами и проверками. Покупка недвижимости сама по себе гражданства не даёт, и относиться к обещаниям обратного стоит скептически.
- Galt & Taggart — Batumi residential market data, Q1 2026
- Georgia residence-by-real-estate rule effective 1 March 2026 ($150,000 appraised value threshold)
- NAPR (Public Service Hall) title registration terms and fees
- Georgian tax code provisions: territorial taxation, 5% rental income tax, capital gains exemption after 2 years