מי שמחפש היום בעברית מידע על תושבות בגאורגיה דרך רכישת נדל"ן ימצא כמעט בכל אתר נתון שכבר אינו בתוקף: סף של $100,000. הכלל השתנה. מ-1 במרץ 2026 נדרש נדל"ן בשווי שמאות של $150,000 לפחות כבסיס להיתר שהייה זמני, וההיתר עצמו נותר שנתי ומתחדש. העקרונות המרכזיים לא השתנו: מותר לצרף כמה נכסים יחד כדי להגיע לסף, וההיתר מכסה גם בן/בת זוג וילדים. במקביל קיים מסלול נפרד למשקיעים — $300,000 שמקנים היתר ל-5 שנים באופן מיידי. במדריך זה ריכזנו את הכללים המעודכנים, את ההבדל בין שווי שמאות למחיר רכישה, את מה שהתושבות נותנת ואת מה שהיא אינה נותנת, ואת תהליך ההגשה בפועל — עובדות בלבד, בלי הבטחות.
העדכון שרוב האתרים בעברית מפספסים: $150,000 במקום $100,000 — בתוקף מ-1 במרץ 2026
במשך שנים היה הכלל פשוט וידוע: נדל"ן בשווי $100,000 ומעלה בגאורגיה שימש בסיס לבקשת היתר שהייה זמני. הנתון הזה עדיין מופיע ברוב מוחלט של התכנים בעברית — במאמרי שיווק, בפורומים ובאתרי תיווך — אך הוא אינו נכון עוד. החל מ-1 במרץ 2026 הסף עומד על $150,000, והוא נמדד לפי שווי שמאות של הנכס, לא לפי המחיר ששולם בפועל. המשמעות המעשית למי שמתכנן רכישה בבטומי כפולה. ראשית, תכנון תקציב: דירה שנרכשה בסכום הקרוב ל-$100,000 — טווח מחירים שכיח בפרויקטים חדשים בעיר — כבר אינה מספיקה לבדה כבסיס לתושבות. שנית, עיתוי: מי שהסתמך על מאמר שנכתב לפני מרץ 2026 עלול להגיש בקשה שתידחה על הסף. ההמלצה שלנו פשוטה: כל מספר שקראתם בנושא תושבות בגאורגיה — בדקו מתי פורסם. אם המקור מציין $100,000, הוא קדם לעדכון. שאר מרכיבי ההסדר, כפי שנפרט בהמשך, נותרו בעינם — כולל האפשרות לצרף כמה נכסים יחד כדי להגיע לסף החדש.
מה לא השתנה: צירוף נכסים, חידוש שנתי, ובני משפחה
עליית הסף לא שינתה את מבנה ההסדר עצמו, וכדאי להכיר את שלושת העקרונות שנותרו בתוקף. ראשית, צירוף נכסים: הסף של $150,000 אינו חייב להגיע מנכס אחד. מותר לצרף כמה נכסים רשומים על שם המבקש — למשל שתי דירות בשווי שמאות של $75,000–$80,000 כל אחת — ובלבד שהשווי המצטבר עומד בסף. שנית, ההיתר הוא שנתי ומתחדש: כל עוד הבעלות על הנכסים נשמרת, ניתן להגיש בקשת חידוש מדי שנה. זו אינה תושבות קבע, וחשוב לתכנן בהתאם. שלישית, ההיתר מכסה את התא המשפחתי — בן/בת זוג וילדים נכללים בבקשה, כך שאין צורך שכל בן משפחה יחזיק נדל"ן בנפרד. רקע משפטי חשוב: זרים רשאים להחזיק דירות בגאורגיה בבעלות מלאה (freehold), ללא חברה מקומית וללא נאמנות; ההגבלה היחידה נוגעת לקרקע חקלאית, שאינה רלוונטית לרוכשי דירות. הבעלות נרשמת בלשכת הרישום הציבורי (NAPR) — רישום מהיר יחסית, כארבעה ימי עסקים במסלול הרגיל — והרישום הזה הוא הבסיס שעליו נשענת בקשת התושבות.
המסלול המהיר: השקעה של $300,000 והיתר משקיע ל-5 שנים
לצד המסלול הבסיסי קיים מסלול נפרד למשקיעים בהיקף גדול יותר: השקעה של $300,000 מקנה היתר שהייה למשקיע לתקופה של 5 שנים באופן מיידי — ללא הצורך בחידוש השנתי שמאפיין את מסלול ה-$150,000. למי זה רלוונטי? למשקיע שמתכנן נוכחות ארוכת טווח בגאורגיה, או למי שההתעסקות בחידוש שנתי מכבידה עליו, ההפרש בין הסכומים עשוי להצדיק את עצמו. בהקשר של מחירי השוק הנוכחיים, מדובר בסכום שמאפשר גם נכס בודד ברף הגבוה וגם תיק של שניים-שלושה נכסים: לפי נתוני Galt & Taggart, המחיר הממוצע בשוק הראשוני בבטומי עמד ברבעון הראשון של 2026 על כ-$1,893 למ"ר, ובבטומי העתיקה — הרובע ההיסטורי המבוקש — על כ-$3,146 למ"ר. חשוב לדייק בציפיות: גם היתר המשקיע ל-5 שנים הוא היתר שהייה, לא אזרחות ולא דרכון, והוא כפוף לעמידה בתנאי המסלול לאורך התקופה. בבחירה בין שני המסלולים אין תשובה אחת נכונה — היא תלויה בתקציב, באופק ההשקעה ובצרכי המשפחה, ומומלץ לקבל ליווי משפטי מקומי לפני ההחלטה.
שווי שמאות מול מחיר רכישה: ההבדל שקובע את הזכאות
נקודה שמבלבלת רוכשים רבים: הסף של $150,000 נמדד לפי שווי שמאות — הערכה של שמאי מוסמך בגאורגיה — ולא לפי המחיר שמופיע בחוזה הרכישה. שני הסכומים אינם זהים בהכרח. מחיר הרכישה משקף את העסקה הספציפית: הנחת פרה-סייל, תנאי תשלומים, מיקום בקומה. שווי השמאות משקף את הערכת השוק של הנכס במועד ההערכה. בשוק עולה — והשוק הראשוני בבטומי עלה ב-8.7% בשנה האחרונה לפי Galt & Taggart — ייתכן שנכס שנרכש מתחת לסף יגיע אליו בשמאות מאוחרת; התרחיש ההפוך אפשרי גם הוא. מבחינה מעשית: את השמאות מבצע שמאי מוסמך הפועל בגאורגיה, והדוח מוגש כחלק ממסמכי הבקשה. לפני שמתחייבים לנכס מתוך כוונה לבסס עליו תושבות, נכון לבדוק — בעזרת עורך דין או שמאי מקומי — האם שווי השמאות הצפוי אכן עומד בסף, ולא להסתמך על מחיר המחירון של היזם. לצורך התמצאות ראשונית: לפי מחיר ממוצע של כ-$1,893 למ"ר בשוק הראשוני, הסף מתורגם בקירוב לדירה של כ-80 מ"ר, או לצירוף של שתי דירות קטנות יותר. בקטלוג שלנו מסומנים הנכסים הרלוונטיים לסף התושבות, לצד ההמלצה השוטפת של המערכת.
מה תושבות נותנת — ומה היא אינה נותנת
כדאי להפריד בין מה שהיתר השהייה מקנה בפועל לבין הרושם שנוצר לעתים בפרסומים. ההיתר מקנה זכות שהייה חוקית בגאורגיה לתקופת תוקפו — שנה במסלול הבסיסי, 5 שנים במסלול המשקיע — לבעל הנכס, לבן/בת הזוג ולילדים. הוא מסדיר מגורים, שהייה רציפה והתנהלות מול הרשויות המקומיות. מה הוא אינו מקנה: אזרחות גאורגית, דרכון גאורגי, או זכויות הצבעה. ההיתר גם אינו הופך אוטומטית לתושבות קבע — במסלול הבסיסי הוא טעון חידוש שנתי כל עוד הבעלות על הנכס נשמרת. מסלול ההתאזרחות בגאורגיה הוא הליך נפרד וארוך יותר, הכרוך בשנות תושבות מצטברות ובתנאים נוספים שקובע החוק הגאורגי, ואינו נגזר ישירות מרכישת נדל"ן. נקודה נוספת שחשוב לומר בבירור: היתר שהייה אינו זהה לתושבות מס. אלה שתי מערכות נפרדות עם מבחנים נפרדים — נרחיב על כך בסעיף הבא. הגישה שלנו במדריכים אלה עקבית: רכישת דירה בבטומי יכולה לשמש בסיס לזכות שהייה נוחה ומשפחתית, אך מי שמוכר אותה כ"דרכון אירופי בדלת האחורית" — מטעה. גאורגיה אינה חברה באיחוד האירופי, וההיתר הוא בדיוק מה ששמו מעיד עליו: היתר שהייה.
תושבות מס בגאורגיה — נושא נפרד לחלוטין
רוכשים ישראלים רבים כורכים יחד את היתר השהייה ואת שאלת המס, אך מדובר בשני מסלולים משפטיים שונים. היתר שהייה על בסיס נדל"ן אינו הופך אתכם לתושבי מס בגאורגיה, ואינו מנתק אתכם מתושבות המס הישראלית. מה שכן רלוונטי לכל בעל נכס זר בגאורגיה, ללא קשר לתושבות: משטר המס המקומי על הנכס עצמו. העקרונות המרכזיים — מס רכוש שנתי בשיעור של כ-0–1% (רוב הבעלים הזרים פטורים בפועל), מס אחיד של 5% על הכנסות משכירות, ופטור ממס רווח הון במכירה לאחר שנתיים של החזקה. מעבר לכך, שיטת המס הגאורגית היא טריטוריאלית: הכנסות שהופקו מחוץ לגאורגיה אינן ממוסות בה — נתון שהופך את השאלה "האם כדאי להפוך לתושב מס גאורגי" למורכבת ומעניינת עבור חלק מהמשקיעים, אך זו החלטה בעלת השלכות כבדות משקל מול רשות המסים הישראלית, ואין לקבל אותה ללא ייעוץ מס מוסמך בשתי המדינות. למדריך המס המלא שלנו — הכולל את חובות הדיווח בישראל, אמנות מס והמיסוי השוטף על שכירות — הקדשנו עמוד נפרד; כאן נסתפק בכלל האצבע: תושבות שהייה ותושבות מס הן שאלות נפרדות, וכל אחת דורשת בדיקה משלה.
תהליך ההגשה שלב-אחר-שלב
התהליך בפועל מסודר יחסית, וכך הוא נראה מרגע ההחלטה ועד ההיתר. שלב ראשון — רכישה ורישום: העסקה מושלמת ברישום הבעלות בלשכת הרישום הציבורי (NAPR). הרישום במסלול הרגיל אורך כארבעה ימי עסקים בעלות של כ-50 לארי; מסלול באותו יום זמין בכ-200 לארי. מי שאינו נמצא בגאורגיה יכול לבצע את הרכישה מרחוק באמצעות ייפוי כוח נוטריוני — הליך חוקי ומקובל לחלוטין. שלב שני — שמאות: שמאי מוסמך מעריך את הנכס (או הנכסים המצורפים), והדוח נדרש להראות שווי מצטבר של $150,000 לפחות. שלב שלישי — הגשת הבקשה: הבקשה להיתר שהייה מוגשת לרשויות ההגירה הגאורגיות בצירוף מסמכי הליבה — דרכון בתוקף, נסח בעלות מ-NAPR, דוח השמאות, ומסמכים עבור בן/בת הזוג והילדים אם הם נכללים בבקשה. שלב רביעי — חידוש שנתי: במסלול הבסיסי מוגשת מדי שנה בקשת חידוש, כל עוד הבעלות נשמרת. הערה חשובה לרוכשי דירות על הנייר: הבסיס לבקשה הוא בעלות רשומה. חוזה מוקדם (פרה-סייל) ניתן וכדאי לרשום ב-NAPR — רישום שמקנה לרוכש עדיפות מול נושי היזם, מנגנון ההגנה המרכזי בשוק שאין בו פיקדון נאמנות חובה — אך לצורך התושבות נדרש רישום הבעלות עצמה עם השלמת הפרויקט.
שאלות של קונים
האם עדיין אפשר לקבל תושבות בגאורגיה עם נכס של $100,000?
לא. החל מ-1 במרץ 2026 הסף עומד על $150,000 בשווי שמאות. מקורות בעברית שעדיין מציינים $100,000 נכתבו לפני העדכון. מותר לצרף כמה נכסים רשומים על שמכם כדי להגיע לסף המצטבר.
אנחנו בני זוג — האם צריך לרשום את הנכס על שם שנינו כדי ששנינו נקבל תושבות?
לא בהכרח. ההיתר שניתן לבעל הנכס מכסה גם את בן/בת הזוג ואת הילדים, כך שאין דרישה שכל בן משפחה יחזיק נדל"ן בנפרד. רישום משותף של הבעלות הוא החלטה קניינית נפרדת, שכדאי לקבל בליווי עורך דין מקומי.
האם דירה על הנייר (פרה-סייל) נחשבת לצורך התושבות?
הבסיס לבקשת התושבות הוא בעלות רשומה ב-NAPR ושווי שמאות של $150,000 לפחות, ולכן דירה שטרם נרשמה על שמכם אינה משמשת בסיס לבקשה. עם זאת, את החוזה המוקדם עצמו ניתן לרשום ב-NAPR — רישום שמקנה לכם עדיפות מול נושי היזם, וזהו מנגנון ההגנה החשוב ביותר לרוכש על הנייר בגאורגיה, שאין בה חובת פיקדון נאמנות.
איך עובד החידוש השנתי בפועל?
ההיתר במסלול הבסיסי ניתן לשנה, ובכל שנה מוגשת בקשת חידוש כל עוד הבעלות על הנכס (או הנכסים המצורפים) נשמרת. מכירת הנכס שומטת את הבסיס להיתר. מי שמעוניין לחסוך את החידוש השנתי יכול לשקול את מסלול המשקיע — השקעה של $300,000 שמקנה היתר ל-5 שנים באופן מיידי.
האם תושבות בגאורגיה נותנת דרכון גאורגי או מעמד באירופה?
לא. מדובר בהיתר שהייה — זכות לשהות בגאורגיה — ולא באזרחות או בדרכון. גאורגיה אינה חברה באיחוד האירופי. התאזרחות היא הליך נפרד וארוך יותר, הכרוך בשנות תושבות ובתנאים נוספים שקובע החוק הגאורגי.
האם היתר השהייה הופך אותי לתושב מס בגאורגיה?
לא. היתר שהייה ותושבות מס הן מערכות נפרדות. כבעלי נכס תחול עליכם מערכת המס המקומית על הנכס עצמו — 5% על הכנסות שכירות, פטור ממס רווח הון לאחר שנתיים, ומס רכוש שממנו רוב הזרים פטורים — אך תושבות המס הישראלית שלכם אינה משתנה מעצם קבלת ההיתר. לפני כל מהלך מיסויי התייעצו עם יועץ מס בשתי המדינות.
- Galt & Taggart — Georgia Real Estate Market Reports 2025–Q1 2026
- NAPR — לשכת הרישום הציבורי הלאומית של גאורגיה
- רשויות ההגירה של גאורגיה — כללי היתרי שהייה בתוקף מ-1 במרץ 2026